Al sinds jaren is er woningnood. In zo’n plaats als Dongen zie je daarmee de vergrijzing toeslaan. Er worden nauwelijks betaalbare huur- en koopwoningen gebouwd. Ondanks dat alle politieke partijen in Dongen het van belang vinden dat er nieuwe woningen verrijzen voor de starters en de ouderen, zie ik dat alleen voor de laatste groep nog wat successen worden geboekt. Uiteraard worden de argumenten van stal gehaald dat er geen geld is en dat er te weinig uitbreidingsmogelijkheden zijn.
Dat geldt dan misschien niet zo specifiek voor Dongen, maar de ambtelijke molens helpen niet mee aan een slagvaardig woningbouwbeleid. Volgens mij is geld ook in dit soort situaties de oplossing. Iedereen roept dat dit er niet is, maar het blijkt dat de gezamenlijke woningbouwcoöperaties meer dan 13 miljard euro op de bank hebben staan. Stel dat je een huis schoon aan de haak kan bouwen voor pakweg 130.000 euro, dan kun je daarmee 100.000 huizen wegzetten. Dan heeft nog steeds niet iedereen een woning, maar vul je de achterstand in de huurmarkt toch wel voor een groot deel op. Waarom bouwen die woningbouwjongens dan eigenlijk niet? Als ik het een beetje economisch probeer te doorgronden is het tot pakweg 4-5 jaar geleden interessanter om geld te beleggen dan te investeren in stenen. Met de opbrengst van de beleggingen konden dan de nieuwe projecten worden gefinancierd. Met een belegd vermogen van 13 miljard en een gemiddeld rendement van 9% kom je uit op het kunnen bouwen van 10.000 huizen zonder dat er een greep uit de kas wordt gedaan. Dus werd er bescheiden gebouwd. Het voordeel van de enorme reserves is dat bij mindere tijden de dienstverlening niet inzakt, men niet afhankelijk is van de beslissingen in Den Haag en dat men weinig zorgen heeft. Maar nu is het anders. De woningbouwjongens maken niet meer de rendementen van rond de 10% maar mogen blij zijn met 3%. Dat betekent dus dat er direct minder wordt geïnvesteerd in nieuwbouw en dat er maar zo’n 3000 huizen bijkomen. Als een kip op de gouden eieren zullen de woningbouwverenigingen en -stichtingen blijven zitten; hun maatschappelijke verantwoordelijkheid ten spijt. De reserves worden niet aangesproken. Want als de helft zou vrijvallen en er 50.000 huizen gebouwd zouden kunnen worden is de opbrengst uit de reserves slechts voldoende voor het bouwen van 1500 huizen per jaar. Dan verschuift het probleem zich naar de toekomst. En de oorzaak is de huidige constructie van verenigingen en stichtingen. Maak er een BV van die vreemd vermogen aantrekt en de situatie wordt heel anders. Mensen zouden veel meer moeten kunnen investeren in de huur-vastgoedsector. Daarmee wordt het geld wel wat duurder, maar zijn de belachelijk hoge reserves niet nodig en kan er gebouwd worden. De dan ontstane woningbouw-BV zou een echte onderneming moeten worden met echte risico’s, concurrentie en zo. En niet zo’n suffe handel waarbij ze niet eens in staat zijn de huurders te mobiliseren om een belangenvereniging op te zetten, zoals hier in Dongen. Sommigen zullen dit zien als een verdere afbraak van de verzorgingsstaat, maar ik zie dit anders. De staat kan door aftopping van de hypotheekrente geld vrijmaken om groepen mensen die nu geen kans hebben om de huur- en koopmarkt op te komen een geldelijke steun te geven. Bovendien blijkt dat als een onderneming niet geprikkeld wordt door de markt zoals de zompige constructies van de woningbouwcoöperaties dit tot lage productiviteit leidt. Nu nog even Den Haag overtuigen.