Het is bijna onmogelijk om als nieuwkomer een huis te financieren. De banken houden de hand op de knip. Nederland is overgefinancierd. Door de aflossingsvrije constructies werd half Nederland in een steeds stijgende woningmarkt slapend rijk. Tot voor kort kon je op je hypothecaire financiering tot in de eeuwigheid gebruik maken van renteaftrekmogelijkheden en je hoefde niet af te lossen. De fiscus betaalde voor arm Nederland ongeveer een derde mee aan de rente en voor rijk Nederland meer dan de helft. Wat was het leven toch gemakkelijk. Een paar muizen begonnen te knagen aan deze taart.
Om te beginnen is de crisis begonnen door de woningmarkt. Dit gebeurde vanwege de handel in opgeknipte hypothecaire leningen in de VS. Het drama breidde zich zo uit dat de huizenmarkt in elkaar stortte; ook bij ons. De prijzen van woningen zakten, er werd geen huis meer verkocht of gebouwd, de hypotheken zakten niet mee met de waardedaling en de huizen kwamen zogenaamd onder water. Daarmee wordt bedoeld dat de restschuld dus hoger is dan de feitelijke waarde van het onderpand. Banken zijn dus erg voorzichtig met nog meer lenen omdat ze doodsbang zijn op de portefeuille veel te moeten afschrijven. In Nederland werd de boel nog ingewikkelder. DSB viel om, ING en de ABN AMRO zijn nu halve staatsbanken en recentelijk is ook SNS aan dit rijtje toegevoegd. De enige grote bank die de handen nog vrij heeft is de Rabobank. In principe kan zij de rente bepalen, omdat de staatsgebonden banken aan concurrentieregels gebonden zijn. En de bank verlaagde de rente wel iets nadat de Europese verrekenrente tot een absoluut minimum was gezakt, maar niet zodanig dat de consument enthousiast werd om hypotheken af te sluiten. Dat kon ook niet want de feitelijke economie in Nederland bedraagt maar een fractie van wat aan geldmiddelen binnen de banken circuleert. De toezichthouders dwingen de banken terughoudend te zijn met uitbreiden van de portefeuille, omdat deze al zoveel te groot is. Dus ook als de rente naar beneden zou gaan, blijven de eisen om een financiering te krijgen erg hoog. En met het dalen van de rente gaat het ook niet erg vlot. In het verleden was het verschil tussen uitstaand geld en spaargeld zo’n 1,25 tot 2 procent. Uit die marge werden de gebouwen, het systeem en het personeel betaald. Maar omdat de banken verwachten de komende jaren veel af te moeten schrijven op deze portefeuille, hebben ze nu de marge vergroot naar wel 3 % om in het resultaat alvast een buffer te scheppen om deze afschrijvingen te financieren. Ook al zegt de Nederlandse Bank dat de rente zo hoog is, omdat ze uitsluitend het geld voor hypotheken moeten aantrekken uit de spaartegoeden van klanten, zelfs dan zijn de marges rond de 3 procent, wat ongekend hoog is.
En nu komen de Duitse banken onze markt bestormen met een hypotheekaanbod, waarvan de rente zo’n 1,5 lager ligt dan bij de Nederlandse banken. Voor velen zal het niet zoveel uitmaken of je nu een Duitse of Nederlandse hypotheek hebt, maar wellicht zijn de voorwaarden anders. Bij de introductie van de Duitse constructie werd verteld dat het verschil qua voorwaarden met het aanbod van Nederlandse banken minimaal zou zijn. Kijk je echter naar de praktijk in Duitsland zelf, dan kan een koper slechts 70% van zijn huis financieren en zijn de inkomensregels en -omstandigheden veel strenger. Zouden ze voor Nederlanders een soepeler regime gaan hanteren? De Duitse banken hebben het relatief gemakkelijk. Ze zijn niet zo overgefinancierd en in Duitsland draait de economie positief. De reactie van vooral de Rabobank wordt spannend. Als grootste hypotheekverstrekker en enige niet staatsgebonden bank bepaalt zij nu zo’n beetje de rente. Als inderdaad de Duitse banken dezelfde toelatingsvoorwaarden gaan hanteren die ook in Nederland gebruikelijk zijn, zal de rente wellicht ook bij de Nederlandse banken gaan zakken. Dat is gunstig voor de consument, maar de banken die juist met het renteverschil hun gaten wilden dichtlopen, gaan zo hun marge verliezen. Ze kunnen de verliezen die gaan ontstaan door afschrijvingen uiteindelijk niet zelf nemen. Ik denk dat de Nederlandse banken wel mee zullen moeten met verlaging van de rente, maar vrees dat de banken nog strenger zullen worden bij het verstrekken van de hypotheken. Ook de financiële positie van de Nederlandse banken kan hierdoor nog verder onder druk komen. Het zou kunnen betekenen dat in Nederland en Duitsland daardoor gelijke voorwaarden gaan ontstaan, waarbij het Duitse model leidend zal worden. Dat houdt in dat er inderdaad goedkope leningen worden aangeboden, die maar voor een heel klein deel tot gevolg zullen hebben dat er meer leningen worden verstrekt. Voor de staatskas is het ook goed. Als er structureel minder rente wordt betaald, wordt er ook minder rente afgetrokken.
Verder blijkt er nog een punt te zijn wat betreft de nationale hypotheekgarantie, die wellicht bij de Duitse constructie niet af te sluiten valt. Met deze garantie dekt de staat het verschil als u noodgedwongen uw woning moet verkopen en de opbrengst is te weinig om de gehele schuld af te lossen. Vaak betekent deze garantie dat u ook een wat lagere rente krijgt aangeboden. Maar ik schat in dat daar ook wel een mouw aan gepast wordt, wil men vingergetik vanuit Brussel vermijden.
Zoals ik het nu zie is de Duitse variant alleen interessant voor woningbezitters die veel overwaarde op hun huis hebben en waarvan de rentevervaldatum in zicht is. Verder zullen de voorwaarden alleen maar strenger worden hierdoor, wat betekent dat de woningmarkt op slot blijft. We zullen nog wel even in de crisis blijven, verwacht ik.